“假按揭”税收风险分析

注：文中蓝字为超链接部分，点击可看原文件

来源：金穗源商学院

目前，不断有学员询问“假按揭”的税收处理问题，我很纠结，考虑再三，还是同大家一起聊聊。

首先，我们来看看什么是“假按揭”。

假按揭是指开发商为资金套现，将手中的存量住房以虚构的买房人(内部职工或开发商亲属或素不相识的人)的名字购买，从银行套取购房贷款。

程序一般是这样的：开发商通过给身份证持有人一定数额的报酬，有偿使用对方身份证，并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字，签字完成，银行即根据合同向开发商放款，开发商提前收回投资。开发商和身份证持有人之间还会有一个协议，包含开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。

对房企而言假按揭目的是企业资金链快断了，想出来的权宜之计，这一点是要区别零首付业务的。

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其次，我们通过案例来详细解读：

假设商品房销售价格是100万元，单价1万元/㎡。尚有100套未销售。房地产企业由于资金紧张，以股东亲戚等名义，将剩余的100套房子全部进行网签合同，然后开收据或者发票去银行办理按揭手续，按揭手续审核通过，银行将70%的尾款汇入房地产企业；每月的按揭贷款利息，由房地产企业进行归还。等到企业资金有所缓和的时候，做销售退回处理。

假按揭行为，到底是卖房子还是融资？房地产企业陷入困境：

收到70万元（暂不考虑保证金）汇款进入房地产企业公户，是做“预收账款”处理呢？还是做“长期应付款”？或者说是做“销售”处理呢？还是做“融资”处理？

如果做了销售处理，则需要进行增值税、土地增值税等预缴，等将来“销售退回”的时候形成借方多交税金，抵顶以后税金。这样处理，仅仅是时间差异以及税金的资金成本问题，勉强说得过去。

关键是：每月以“购房人”名义支付银行利息，是在外账体现？还是在内账体现？

如果在外账体现，企业默认做“融资”处理，但是拿什么证明该利息是由房地产公司承担？要清楚利息单据上的户头可是“购房人”？如果在“内账”体现，企业就更冤枉了，愣是将“真账”做成了“假账”！明明是房地产企业应该承担的利息，为什么要做“内账”呢？！

左也不是，右也不是！！

我的观点： 

《企业会计准则--基本准则》第十六条规定　企业应当按照交易或者事项的经济实质进行会计确认、计量和报告，不应仅以交易或者事项的法律形式为依据。

也就是我们常说的：实质重于形式。所以，我认为“假按揭”是融资，不是卖房子。

各位穗友，你怎么看呢？欢迎大家“写留言”（屏幕下方），发表你自己的看法。

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